Kolik let dnes Češi vydělávají na vlastní byt? Spočítali jsme dostupnost vlastního bydlení napříč ČR

Otázka toho, jestli je vlastní bydlení v České republice stále dosažitelným cílem, nebo se stává výsadou úzké skupiny vysoko příjmových domácností, nebyla snad nikdy aktuálnější. V HYPOXu jsme se rozhodli podívat na tvrdá data za čtvrté čtvrtletí roku 2025. Porovnali jsme reálné transakční ceny nemovitostí s průměrnými mzdami napříč všemi kraji ČR. Výsledek? Česko se definitivně rozděluje na oblasti, kde na byt vyděláváte necelých pět let, a na regiony, kde vám na něj nemusí stačit ani patnáct let čisté práce.

Obsah článku:

Dynamika trhu: Když mzdy nestíhají tempo cihel

Zatímco průměrné hrubé mzdy v závěru roku 2025 rostly jen mírným tempem, realitní trh se po období stagnace opět rozeběhl na plné obrátky. V celorepublikovém průměru ceny nemovitostí vzrostly o 12 %, v segmentu starších bytů jsme v některých lokalitách zaznamenali skoky přesahující 18 %. Pro průměrnou českou domácnost to znamená jediné: bydlení se od nich vzdaluje znatelně rychleji, než stoupají jejich platy.

Pro naši analýzu jsme zvolili modelový byt 3+kk o rozloze 70 m². Tento standardní rodinný byt jsme prověřili ve třech kategoriích – novostavby, cihlové byty a panelová zástavba. Z analýzy jsme nevyřadili ani rodinné domy.

Chcete podrobnější data a analýzu, kdykoliv potřebujete?

Registrujte se do naší aplikace HYPOX, kde najdete nejpreciznější data o cenách nemovitostí v ČR.

Začít zdarma

Novostavby: Pražská nedosažitelnost

Segment novostaveb je dlouhodobě pod největším tlakem kvůli omezené nabídce a vysokým nákladům na výstavbu. V Praze průměrná cena u novostaveb tak už překonala hranici 170 000 Kč/m². V regionech jsou novostavby stále znatelně levnější, ale většina regionů už atakuje hranici 100 000 Kč/m²

  • Praha: Na pořízení nového 70m² bytu v ceně cca 11,9 milionu Kč musí Pražan s průměrnou hrubou mzdou (64 980 Kč) vynaložit 15,3 roku svých příjmů. To je doba, která z vlastního nového bytu dělá pro řadu profesí nereálnou metu.
  • Regiony: I v Ústeckém kraji, který je v indexu nejdostupnější, vyjde novostavba na 9,3 roku práce. Rozdíl mezi metropolí a regiony je v tomto segmentu stále propastný, ale zdražování se nevyhýbá nikomu.

Starší bytová zástavba: cihla vs. panel

U starší zástavby jsme v HYPOX narazili na zajímavé anomálie. Tradičně platí, že panelové byty jsou nejlevnější vstupní branou k vlastnímu bydlení, ale rok 2025 tuto logiku v některých krajích nahlodal.

  • Například v Jihomoravském kraji evidujeme situaci, kdy na průměrný panelový byt (95 729 Kč/m²) obyvatel vydělává déle (10,7 roku) než na byt v cihlovém domě (10,2 roku). Je to pravděpodobně dáno vysokou poptávkou po revitalizovaných sídlištích v lokalitách s dobrou infrastrukturou, kde ceny panelových bytů rostou rychleji než u starší cihlové zástavby.
  • Současně vůbec nejlevněji vychází cihlové byty v Ústeckém kraji, kde vám postačí pouze 4,4 ročního platu, na stejně velký byt v panelové zástavbě budete potřebovat 4,8 ročních platů.
  • Naopak v metropoli zůstává nejtěžší váhou cihla. Na cihlový byt 70 m² padne 14,1 let práce, u panelu “postačí” plat za 11,7 roku.

Rodinné domy: Život se zahradou jako doživotní závazek

Pokud je byt maratonem, rodinný dům v Praze je pro průměrně vydělávajícího člověka z hlediska dostupnosti ještě o značný kus dále. Průměrná cena domu v Praze (19,5 mil. Kč) v Q4 2025 odpovídá 25 letům průměrného příjmu. V praxi to znamená, že bez vysokého podílu vlastních zdrojů je taková nemovitost z běžného platu jednoduše neufinancovatelná.

Naproti tomu v kraji Vysočina nebo v Olomouckém kraji se ceny domů drží na úrovni, která odpovídá násobku 7,3 až 7,5 roku práce. To vysvětluje pokračující trend „exodu“ mladých rodin z center měst do vzdálenějších regionů, kde za cenu pražské garsonky pořídí prostorný dům se zahradou.

Co to znamená pro peněženky a pravidelné cash flow domácností?

Dostupnost není jen o celkové ceně, ale především o měsíčním cash flow domácnosti. Podívali jsme se na splátku u standardní hypotéky (80 % LTV, splatnost 30 let, sazba 4,9 %) u nejlevnější a nejdražší varianty bytu:

  • Praha (Novostavba 3+kk): Měsíční splátka vychází na přibližně 50 700 Kč. Pro průměrně vydělávajícího Pražana to znamená, že splátka odčerpá téměř 78 % jeho hrubého příjmu, což je z pohledu banky i zdravého rozumu daleko za hranou únosnosti.
  • Ústecký kraj (Cihlový byt 3+kk): Zde je situace opačná. Splátka u průměrného cihlového bytu vychází na cca 10 800 Kč. Bydlení zde zatíží rodinný rozpočet zhruba z méně než čtvrtiny, což ponechává dostatečný prostor pro běžné životní náklady a úspory.

Data za konec roku 2025 jasně ukazují, že vlastní bydlení se v Česku stává otázkou kompromisu. Zatímco v Praze a Brně bojujeme s rekordní nedostupností, regiony jako Ústecko nebo Karlovarsko nabízejí poměr mezi mzdou a cenou nemovitosti, který je pro střední třídu stále více než udržitelný.

V roce 2026 bude klíčové, jak se do čísel propíše očekávané oživení stavební produkce a další pohyb úrokových sazeb. Pokud se totiž tato situace nezmění, budou se nejspíše nůžky mezi příjmy domácností a cenami nemovitosti nadále rozevírat.

👉 Chcete vědět, kolik má dnes hodnotu váš byt nebo dům?

V HYPOXu si zdarma spočítáte cenu nemovitosti během pár sekund. Vyzkoušejte na HYPOX.cz