Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti osvobození od daně z příjmu

Existují 3 hlavní cesty k osvobození od daně při prodeji nemovitosti.

1. Časový test (vlastnictví 5 nebo 10 let)

Nejčastějším způsobem, jak dosáhnout na osvobození, je dodržení minimální doby vlastnictví. Zde je klíčové, kdy jste nemovitost nabyli:

• Nemovitosti pořízené do 31. 12. 2020: Časový test trvá 5 let.
• Nemovitosti pořízené od 1. 1. 2021: Časový test byl prodloužen na 10 let.

Pokud tedy prodáváte investiční byt, který jste koupili například v roce 2018, v roce 2026 už žádnou daň z příjmu neplatíte. Pokud jste jej však koupili v roce 2022 a nesplňujete jiné podmínky, budete muset daň zaplatit, nebo počkat až do roku 2032.

2. Podmínka bydliště (2 roky)

Pokud v nemovitosti prokazatelně bydlíte alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen bez ohledu na délku vlastnictví. Důležité je, že nemusí jít nutně o trvalý pobyt zapsaný v občanském průkazu. Rozhodující je "faktické bydliště". To můžete finančnímu úřadu prokázat například vyúčtováním energií, potvrzením o doručování pošty nebo čestným prohlášením sousedů.

3. Vlastní bytová potřeba

Tato výjimka pomáhá těm, kteří potřebují prodat stávající bydlení, aby si mohli koupit nové (např. větší byt kvůli rodině). Pokud v nemovitosti bydlíte (i kratší dobu než 2 roky), můžete být od daně osvobozeni, pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby.

Pozor ale na lhůty. Peníze musíte proinvestovat do konce následujícího kalendářního roku po prodeji. Pokud tedy prodáte v roce 2026, musíte nové bydlení pořídit nejpozději do 31. 12. 2027. Tuto skutečnost musíte také oznámit finančnímu úřadu.

Kdy se daň platit musí?

Pokud nesplníte ani jednu z výše uvedených podmínek, stává se zisk z prodeje součástí vašeho základu daně. Sazba daně z příjmu činí 15 % (případně 23 % pro velmi vysoké zisky přesahující zákonný limit).

Z čeho se daň počítá?

Nedaní se celá prodejní cena, ale pouze zisk. Od prodejní ceny odečtete:

1. Pořizovací cenu (za kolik jste kdysi koupili).
2. Náklady na rekonstrukce a opravy (doložené fakturami).
3. Náklady spojené s prodejem (provize realitní kanceláři, právní služby, znalecké posudky).

Oznamovací povinnost nad 5 milionů Kč

I když je váš prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu, pamatujte na jednu administrativní drobnost. Pokud je osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč, máte povinnost tuto skutečnost finančnímu úřadu oznámit. Za nesplnění této oznamovací povinnosti hrozí citelné pokuty, přestože samotná daň je nulová.

Často kladené otázky (FAQ)

Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu?

Prodej nemovitosti může být od daně z příjmu osvobozen, pokud splníte některou ze zákonných podmínek. Nejčastěji jde o splnění časového testu vlastnictví, prokázání bydliště v nemovitosti alespoň po dobu dvou let nebo použití získaných peněz na vlastní bytovou potřebu. Pokud je splněna některá z těchto podmínek, příjem z prodeje se do základu daně nezapočítává.

Jak funguje časový test při prodeji nemovitosti?

Časový test znamená, že musíte nemovitost vlastnit určitou minimální dobu, aby byl její prodej osvobozen od daně z příjmu. U nemovitostí pořízených do 31. 12. 2020 je tato doba 5 let. U nemovitostí pořízených od 1. 1. 2021 se časový test prodloužil na 10 let. Pokud prodáváte nemovitost až po uplynutí této lhůty, žádnou daň z příjmu z prodeje neplatíte.

Z čeho se počítá daň při prodeji nemovitosti?

Daň z příjmu se nepočítá z celé prodejní ceny, ale pouze ze zisku. Od prodejní ceny můžete odečíst pořizovací cenu nemovitosti, náklady na rekonstrukce nebo opravy a také výdaje spojené s prodejem, například provizi realitní kanceláři nebo právní služby. Daňová sazba činí obvykle 15 %, u velmi vysokých příjmů může být vyšší.