Jak spočítat návratnost investice do nemovitosti
4 min.
Investování do nemovitostí patří k oblíbeným způsobům, jak zhodnotit peníze. Na rozdíl od mnoha jiných investic totiž přinášejí nejen příjmy z pronájmu, ale zároveň mohou v čase růst i na hodnotě. V tomto článku se zaměříme na klasický model – nákup bytu pro dlouhodobý pronájem – a vysvětlíme si, jak správně spočítat návratnost takové investice.
Co je to výnos (yield) a jak se počítá
Yield je jednoduchý ukazatel, který se často používá pro rychlé porovnání investičních příležitostí. Stačí vzít celkové roční nájemné a vydělit ho kupní cenou nemovitosti. Pokud si například koupíte byt za 3 miliony korun a pronajmete ho za 11 250 Kč měsíčně, roční výnos bude 4,5 %. To znamená, že investice se vám „papírově“ vrátí za přibližně 22 let. Je to ale pouze orientační číslo, protože nepočítá s žádnými výdaji.
Proč je důležité počítat reálnou návratnost (ROI)
Abyste získali přesnější představu o návratnosti, je potřeba zahrnout i náklady – například fond oprav, pojištění, daň z příjmu, možné období bez nájemníka, nebo třeba náklady na vybavení bytu. Když tyto výdaje odečtete od plánovaného výnosu, získáte čistý provozní zisk. Ten následně vydělíte celkovou výší investice (tedy nejen kupní cenou, ale včetně všech počátečních výdajů) a získáte ROI – návratnost investice. V našem příkladu může ROI vyjít jen kolem 3 %, což znamená, že návratnost trvá spíš 33 let než 22.
S jakými náklady je třeba počítat
Kromě samotné kupní ceny nemovitosti musíte uvažovat o dalších výdajích. Už při nákupu zaplatíte za právní služby, vklad do katastru a často i za odhad ceny nemovitosti. Pokud potřebujete byt zrekonstruovat nebo vybavit, náklady mohou narůst o desítky či stovky tisíc. V průběhu vlastnictví se přidávají pravidelné náklady – například příspěvek do fondu oprav, pojištění, údržba, nebo poplatky za služby, které nelze přenést na nájemníka. A nesmíme zapomenout na daně, zejména daň z příjmu z nájmu, kterou většina investorů řeší formou 15% sazby po odečtení výdajového paušálu.
Mějte přehled o svém majetku
Registrujte se do naší aplikace HYPOX, kde najdete nejpreciznější data o cenách nemovitostí v ČR.
Hypotéka může návratnost zlepšit i zhoršit
Pokud financujete nemovitost hypotékou, mějte na paměti, že návratnost závisí na vztahu mezi úrokovou sazbou a očekávaným ROI. Jestliže je výnos z nemovitosti vyšší než úroky, investice se vám díky efektu páky může zhodnocovat rychleji. V opačném případě se ale celková návratnost ještě víc zpomalí. Je proto důležité počítat nejen s měsíční splátkou, ale i s jednorázovými poplatky spojenými s vyřízením úvěru a náklady na vedení účtu.
Pomůže vám kalkulačka návratnosti
Přesný výpočet všech výnosů a nákladů může být složitý, ale existují šablony, které vám práci výrazně usnadní. Většinou stačí zadat několik základních údajů – výměru bytu, cenu, výši měsíčního nájmu, náklady na vybavení nebo úrokovou sazbu – a kalkulačka už sama spočítá očekávanou návratnost i cash flow v delším časovém horizontu. Taková analýza vám pomůže rozhodnout, jestli má investice smysl, nebo je lepší poohlédnout se po jiné.
