LTV a hypotéka: Co znamená a jak ovlivňuje vaše vlastní zdroje?

Tento termín zásadně určuje, jestli na vyhlédnutou nemovitost vůbec dosáhnete a kolik peněz budete muset vytáhnout z vlastní kapsy. Hypotéka a LTV jsou dvě spojené nádoby. Co přesně znamená, jak se počítá a na jaké skryté pasti si dát pozor? Pojďme si to rozebrat srozumitelně, prakticky a na konkrétních příkladech, abyste se v celém procesu neztratili.

Co je to LTV a proč na něm závisí váš úspěch?

Zkratka LTV pochází z anglického Loan to Value, jde tedy o poměr půjčka k hodnotě k hodnotě. Vyjadřuje poměr mezi výší úvěru, který vám banka poskytne, a celkovou hodnotou nemovitosti, kterou bance dáváte do zástavy (zpravidla se jedná o kupovaný byt či dům).

Zjednodušeně řečeno: LTV říká, kolik procent z hodnoty nemovitosti vám banka profinancuje a kolik musíte doplatit ze svého. Pokud má nemovitost hodnotu 100 % a banka vám schválí LTV 80 %, znamená to, že 80 % vám půjčí a zbylých 20 % tvoří vaše vlastní zdroje. Banky tímto způsobem chrání samy sebe i vás před přílišným riskováním.

Česká národní banka (ČNB) určuje pro komerční banky limity, přes které vlak nejede. V současnosti se setkáte se dvěma základními stropy:

• LTV 80 %: Standardní limit pro většinu žadatelů o vlastní bydlení.
• LTV 90 %: Zvýšený limit, na který mohou za určitých podmínek dosáhnout mladí žadatelé (zpravidla do 36 let), aby měli cestu k prvnímu domovu o něco snazší.

Jak se LTV počítá? Praktický příklad s nemovitostí za 5 milionů Kč

Představte si, že jste objevili ideální byt, jehož cena je přesně 5 000 000 Kč. Podívejme se, jak s vašimi úsporami zacvičí rozdíl mezi 80% a 90% variantou LTV hypotéky.

Varianta A: Standardní LTV 80 %

V tomto scénáři vám banka zapůjčí maximálně 80 % z celkové hodnoty bytu.

• Výše úvěru od banky: 4 000 000 Kč
• Výše vlastních zdrojů (20 %): 1 000 000 Kč

Varianta B: Mírnější LTV 90 % (např. pro mladé)

Banka vám umožní půjčit si až 90 % z hodnoty bytu, takže nároky na vaše okamžité úspory klesnou na polovinu.

• Výše úvěru od banky: 4 500 000 Kč
• Vlastní zdroje (10 %): 500 000 Kč

Rozdíl půl milionu korun v potřebných úsporách je obrovský. Je však potřeba pamatovat na logické pravidlo: u 90% hypotéky sice potřebujete méně hotovosti na začátku, ale půjčujete si větší sumu peněz, což s sebou nese také o něco vyšší měsíční splátku a celkové přeplacení.

💡 Tip: Nechcete složitě počítat procenta na papíře? V naší kalkulačce hypotéky si můžete okamžitě nasimulovat různé varianty LTV pro jakoukoliv cenu nemovitosti a ihned uvidíte přehledný výsledek šitý na míru vaší situaci.

Pozor na největší past: Kupní cena vs. odhad banky

Nyní se dostáváme k bodu, kde spousta kupujících tvrdě narazí a zažije nepříjemné překvapení. LTV se totiž nikdy nepočítá z kupní ceny, kterou vidíte v realitním inzerátu nebo na rezervační smlouvě. Počítá se výhradně z odhadní ceny nemovitosti, kterou stanoví nezávislý smluvní odhadce banky.

A zde nastává častý kámen úrazu. Na dynamickém realitním trhu se běžně stává, že kupní cena je vyšší než cena odhadní. Odhadci bank bývají záměrně konzervativnější, protože chrání finanční instituci pro případ, že by ceny nemovitostí na trhu začaly neočekávaně klesat.

Nejjednodušší způsob, jak si ověřit reálnou hodnotu nemovitosti ještě před prohlídkou, nabízí aplikace HYPOX. Vyhlédnutý byt nebo dům si v ní můžete ocenit zcela zdarma, a to na základě stejných dat, ze kterých vychází většina velkých českých bank. Během pár minut tak zjistíte, s jakou odhadní cenou můžete reálně počítat, a získáte finanční jistotu ještě před podpisem jakýchkoliv smluv.

Co se stane, když odhad nevyjde podle vašich představ?

Představme si opět náš vzorový byt s kupní cenou 5 000 000 Kč. Žádáte o 80% hypotéku a žijete v domnění, že vám banka půjčí 4 miliony a vy dodáte svůj milion.

Jenže bankovní odhadce nemovitost ocení pouze na 4 600 000 Kč. Jaký to má dopad?

1. Banka spočítá maximální výši úvěru jako 80 % z odhadní ceny (80 % ze 4 600 000 Kč) = půjčí vám pouze 3 680 000 Kč.
2. Prodávajícímu majiteli však v rámci kupní smlouvy musíte zaplatit celých původních 5 000 000 Kč.
3. Celý zbývající rozdíl mezi kupní cenou a skutečnou výší úvěru (5 000 000 - 3 680 000) musíte doplatit kompletně z vlastní kapsy.

Místo původně plánovaného 1 milionu Kč najednou potřebujete z vlastních zdrojů 1 320 000 Kč. Tento neočekávaný výpadek ve výši 320 tisíc korun pak musíte buď bleskově sehnat z jiných zdrojů, nebo situaci řešit například ručením další (např. rodičovskou) nemovitostí.

Jak LTV ovlivňuje úrokovou sazbu a schvalování

Výše LTV nerozhoduje pouze o tom, kolik peněz musíte mít aktuálně na bankovním účtu. Má totiž přímý a zásadní vliv i na další parametry a celkovou schvalovatelnost vašeho úvěru:

• Úroková sazba: Čím nižší LTV bance stačí, tím menší riziko pro ni představujete. Pokud přinesete více vlastních peněz (máte LTV např. 70 % nebo 60 %), banka vás zpravidla odmění výhodnější úrokovou sazbou. Naopak 90% hypotéky bývají kvůli vyšší rizikovosti pro banku o něco dražší.
• Průběh schvalování: Žádosti s hraničním LTV (90 %) procházejí v bankách podstatně přísnějším sítem. Banka bude mnohem detailněji prověřovat stabilitu vašich příjmů, vaše zaměstnání a rodinné výdaje. U nižšího LTV bývají schvalovací procesy o něco benevolentnější.
• Tlak na vaši bonitu: Vyšší úvěr logicky znamená větší měsíční zátěž pro rodinný rozpočet. Musíte mít proto dostatečně vysoké prokazatelné čisté příjmy, abyste prošli interními tabulkami banky.

Jak z toho ven? Sledujte hodnotu a plánujte s předstihem

Pochopení principu LTV je absolutním základem k tomu, abyste při koupi svého vysněného domova nezažili finanční šok. Nejlepší obranou je mít zdravý přehled o trhu ještě dříve, než se zavážete k jakémukoliv podpisu smluv.

S tím vám perfektně pomůže HYPOX. Umožňuje vám nejen snadno kalkulovat optimální parametry budoucí hypotéky, ale hlavně dlouhodobě sledovat reálnou tržní hodnotu nemovitostí. Díky tomu budete předem vědět, zda požadovaná kupní cena odpovídá realitě, a vyhnete se nebezpečným propadům v bankovních odhadech.